“L’Indice di performance delle compravendite residenziali di Verona evidenzia, nel corso del 2023, un brusco arretramento. Le cause principali vanno ricercate nella diminuzione delle compravendite e nella minore intensità della domanda rispetto ai due anni precedenti. Il peggioramento dei fondamentali dell’economia ha raffreddato il clima di fiducia sul mercato immobiliare, rendendo gli investitori e gli acquirenti più attendisti” – è quanto emerge dall’analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2024 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi.
Immobiliare, il mercato residenziale
Nel corso del 2023 il mercato residenziale veronese ha evidenziato un rallentamento dell’attività transattiva. La variazione annuale del numero di transazioni (2023/2022), secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, torna ad essere negativa (-8,8%). Questo andamento – secondo Nomisma – può essere riconducibile al deterioramento del clima di fiducia delle famiglie, scoraggiate dall’aumento del costo della vita e da una maggiore difficoltà di accesso al credito.
Al riguardo, si evidenzia la flessione della quota di compravendite assistite da mutuo, che a Verona nell’ultimo anno è passata dal 65% al 55%. La flessione dei livelli transattivi non si è per il momento riflessa sull’andamento dei valori di compravendita, che continuano a registrare un trend positivo con una variazione annuale media pari al +2,3% per il nuovo e +1,8% per l’usato. Diminuiscono ancora i tempi medi di vendita del residenziale che passano in un anno da 5 a 4,5 mesi per le abitazioni nuove e a 5 mesi per quelle usate. Si mantengono sui minimi storici gli sconti in fase di trattativa 3,5% per le abitazioni nuove o in ottimo stato (8% per quelle usate).
L’esuberanza della domanda di locazione ha determinato un’ulteriore pressione rialzista sui canoni di affitto residenziali, che evidenziano nell’ultimo anno un incremento medio urbano pari al +4,1%.
I tempi medi per affittare un appartamento, sia nuovo che usato, sono attualmente pari a 30-35 giorni, il minimo storico dal 2002. In virtù delle buone performance dei canoni crescono anche i rendimenti medi lordi annui (in media 5,7%).
Immobiliare, il mercato non residenziale
Nel corso del 2023, il comparto direzionale di Verona ha manifestato una discreta vivacità. Il divario medio tra prezzo richiesto ed effettivo è il più basso degli ultimi 15 anni in città (10,5%). Ai minimi per la città di Verona anche i tempi medi di vendita, oggi pari a 8 mesi. Dal punto di vista dei valori, i prezzi medi registrano un aumento del +1,6% su base annua. Per quanto riguarda il segmento della locazione, numero di contratti, tempi di assorbimento e rendimenti medi lordi sono tutto sommato stazionari, mentre i canoni di locazione sono cresciuti in media del +2,1% su base annuale.
Il comparto commerciale si è comportato in maniera molto simile a quello direzionale. I prezzi medi sono in aumento del +1,7% su base annua, dopo il +1,5% registrato un anno fa. I tempi medi di vendita si attestano attorno ai 7 mesi, mentre gli sconti medi, pari al 10%, sono tra i più bassi tra i mercati intermedi. Il segmento della locazione appare un po’ più in difficoltà rispetto a quello della compravendita. I canoni di locazione sono cresciuti del +1,1%, dopo 16 anni consecutivi di variazioni negative. I rendimenti medi lordi dei negozi, in ulteriore leggera flessione, sono oggi pari al 6,9%, il valore più basso a Verona degli ultimi 30 anni.
Immobiliare, le previsioni Nomisma per il 2024
Per i prossimi mesi del 2024 i sentiment previsionali ci restituiscono un quadro molto simile a quello attuale: il numero delle compravendite residenziali dovrebbe ridimensionarsi ulteriormente, associato a prezzi stazionari, mentre il livello dei canoni continuerà a crescere.
